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河北玉田县华辰香水湾预售证“早产”缘于唐山
点击数:146次  更新时间:2019-04-11 15:03

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  (原标题:河北省玉田县华辰香水湾商品房预售证“早产”缘于唐山市住建局一纸公文?)

  本刊记者 杨有之

  我国《城市商品房预售管理办法》规定:住建部门为商品住房开发项目办理《商品房预售许可证》时,需按开发商提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,同时还要具备其他相应条件后,方可办理预售许可证。而国家设置的这一硬性规定,随着河北省玉田县华辰香水湾《商品房预售资金监管协议》和《商品房预售许可证》的“提前出炉”,被迫在唐山市住建局下发的地方性文件中做出让步!

  图为华辰香水湾售楼中心

  近日,本刊接到群众反映,称玉田县华辰香水湾项目在建设初期,刚做好地下基层部分,地上主体工程还没有建设,就获得了当地政府部门的商品房预售许可证,对外预售商品房,怀疑政府部门是“违规”发放预售许可证。而记者通过调查走访后得知,华辰香水湾项目曾先后办理了两份《商品房预售许可证》,第一份办理时间是在2018年12月20日,办理后即被“收回”,成为无效证件;第二份是在2019年1月15日,两份《商品房预售许可证》都是通过玉田县行政审批局审核发放。

  2019年1月16日,本刊记者在玉田县实地采访时,发现地处城区伯雍大街一侧的华辰香水湾项目已经停工,而已经办理了预售许可证的10栋商品住房,则是刚把地下基础做好,地上主体工程还没有开始建设。据现场值班的工作人员介绍,项目是从(二零)一八年八月份开始建的,一共10栋商品楼,其中9层高的有八栋,17层高的有两栋。

  在华辰香水湾售楼部,一位售楼也人员告诉记者,华辰香水湾10栋商品楼都在预售,售出的已经近一半了,每平米均价是12000元,并向记者出示了2018年12月20日办理的商品房预售许可证。

  同时,在售楼大厅旁的小侧间桌案上,记者还看到项目的土地、规划、施工许可等行政审批证件,这些证件除了土地证是2017年办理的外,规划许可证是2018年8月份办理;施工许可证是在2018年10月份办理,企业在8月份开工建设时,还没有获得住建部门的施工许可。

  《商品房预售许可证》是售楼人员从另一个地方拿出来让记者看的,按照售楼人员的说法,是“这个证件最重要,不能放在外面!”

  看到售楼人员出示的《商品房预售许可证》,记者十分困惑,因为像这种刚做好地基就能办理《商品房预售许可证》的情况少之又少,玉田县行政审批单位依据什么给开发商办理的预售许可证呢?

  图为华辰香水湾项目建设现场

  随后经调查获悉,华辰香水湾项目《商品房预售许可证》之所以通过玉田县住建局和行政审批局审核,是因为唐山市住建局下发的“唐住建发(2018)210号”《关于加快办理市中心区商品住房预售许可的意见》(以下简称意见)所致,该公文下发时间是2018年7月13号,记者搜索该局官方网站看到,唐山市住建局要求所辖区县各有关单位要“认真贯彻落实”!

  细究这份公文,记者无论是在网站信息发布页面,还是在公文正文中,都没有看到公文签发人签字,也没有看到住建部门加盖的公章,公文格式和内容也与国家《党政机关公文管理条例》要求有所不符。

  图为玉田县住建局提供的、由唐山市住建局下发的公文

  该份《意见》明示:“已投入资金达到总投资的百分之二十五以上的商品房,六层以上的,工程形象进度达到正负零,六层以下的,工程形象进度达到地上一层封顶的,可申请办理《商品房预售许可证》”。

  针对《意见》这段文字描述,记者在玉田县住建局和行政审批局采访时,询问受访人员“‘六层以上,工程形象进度达到正负零’是什么意思?”两部门的受访人员均表示,所谓“形象进度正负零就是指地下基础建设和地面相平”,这一说法是否正确不得而知。

  然而,根据我国《城市商品房预售管理办法》规定及业界人士认为,7层以下商品住房需封顶以后,7层以上高层商品住房形象进度需达到三分之一以上,才能办理《商品房预售许可证》。

  采访中,玉田县住建局房地产市场管理科的郭主任向记者表示,住建局以前给开发商办理《商品房预售许可证》时,都是要求申请预售的商品房主体工程形象进度达到三分之一以上,并说“像他这9层,要达到三层以上!”让记者去行政审批局“问问他们办预售证是执行的什么标准”。

  图为唐山市住建局官方网站发布的通知页面

  郭主任还告诉记者,因为开发商违规预售,住建局在2018年10月对华辰香水湾项目进行了行政处罚,责令停止预售以及预售宣传。

  从郭主任出示的《责令限期整改通知书》看,华辰香水湾违规预售已经“严重扰乱了我县(玉田县)房地产市场秩序”,责令华辰房地产开发公司“关闭售楼部,立即停止违规行为”。

  事实上,住建局下达了限令整改通知书后,企业真的关闭售楼部、停止预售行为了吗?住建局是否又进行了追踪检查呢?对此,郭主任表示她们去检查过几次。至于检查情况如何,她没有进一步说明,也没有出示相关检查记录,只称“检查没有做记录!”

  记者在与郭主任的交谈中,得知住建局不再负责商品房预售许可证办理,只负责对商品房预售资金监管和房地产市场监管。

  郭主任告诉记者,开发商现在已经办好了《商品房预售许可证》。并出示了行政审批局为华辰香水湾项目在2019年1月15日办理的预售许可证复印件。

  经了解,开发商在申请办理《商品房预售许可证》过程中,住建部门出具的《商品房预售资金监管协议》尤为重要,没有资金监管协议,行政审批局就无法办理预售许可证。华辰香水湾项目获批的两份《商品房预售许可证》,都是在玉田县住建局与开发商签订了预售资金监管协议后办理的,而该住建局与开发商签订《商品房预售资金监管协议》的前提,或与郭主任认为企业已经达到了唐山市住建局下发的《意见》要求,符合“6层以上商品住房建设形象进度达到正负零”条件有关。

  郭主任从档案中找出唐山市住建局下发的《意见》时告诉记者“这份公文什么时候收到的记不清了”。由公文上面没有看到公章,记者向她询问,她说:“市住建局下给各县的就是这文件!”让记者到行政审批局去问问有关办理商品房预售许可证的情况。

  图为玉田住建局与开发商签订的预售资金监管协议

  记者来到行政审批局后,该局有关负责人面对记者采访时直言预售许可证“是按正常手续办的”。

  记者进而追问“香水湾项目刚做好地下基础部分,地面房屋主体工程还没有开始建设,这种情况达到办理《商品房预售许可证》条件吗?”

  一位自称姓庞(音)的工作人员回答道:“达到正负零就可以!”

  庞某还出示了唐山市住建局下发的《通知》,至于《通知》为什么没有公章,是否与国家政策相冲突,庞某让记者找住建局问。

  庞某还告诉记者,接到这份《通知》后,他也专门打电话问过(唐山)市住建局,市住建局负责办证的向他表示“是住建局发的(公)文。”

  另外,庞某还坦言这份公文“是开发商拿过来的”,不是通过官方渠道下发到行政审批局的。

  关于《意见》第一条中设定的6层以上商品住房工程进度形象正负零问题,庞某认为《意见》中的正负零就是指地下基础与地面相平。

  但是,令人不解的是,在《通知》第一条首句中,明明限定办理许可证的前置条件是“已投入资金达到总投资的百分之二十五以上”,而华辰香水湾项目直至现在,才刚做好地下基础,投资额度达到《意见》限定的标准了吗?

  庞某称“达到这个数了”“监理有证明”!

  庞某的言之凿凿,向记者表明企业投资额度已经达到了要求,这不能不让人对项目建设主体工程投入的建设资金产生疑问,因为在整个工程项目中,地下基础只是工程总量的一小部分,开发商现在做地下基础就已投入了总投资的25%,那么,剩余75%的总投资额度能满足10栋商品楼主体工程建设资金需要吗?

河北玉田县华辰香水湾预售证“早产”缘于唐山

  随后,记者又提出了行政审批局为什么给开发商办理两个预售许可证问题,庞某表示2018年12月20日的那个证件“我早就收回来了!”

  问及收回来的原因,庞某说是因为住建局提供的预售资金监管协议和预售许可证许可内容不一致,资金监管协议签订的是12栋楼,预售许可证上写的是10栋楼,出现这种问题的原因,他认为是住建局的监管协议不对。

  图为玉田县行政审批局为华辰香水湾项目办理的预售许可证

  对于庞某的以上说法,记者提出质疑,审批局什么时候将2018年12月20日的预售许可证收回的?为什么开发商售楼部在记者暗访时还有这份商品房预售许可证?

  庞某对这两个问题极为敏感,接连否认记者看到的预售许可证是2018年12月20日的,并让企业负责人赵某当面解释。赵某见到记者后,也没有说清被收回的《商品房预售许可证》为什么还在售楼部被售楼人员用于销售!

  根据我国《行政许可法》规定,行政许可事项的审批和撤销,都要依法进行公示!而玉田县行政审批局是否将华辰香水湾项目的《商品房预售许可证》审批和撤销进行公示了呢?

  记者梳理整个采访过程发现,华辰香水湾房地产项目之所以在建设初期,就能够和玉田县住建局签订《商品房预售资金监管协议》;能够在行政审批局两次办理《商品房预售许可证》,都与唐山市住建局下发的一纸没有加盖公章的《意见》有关,记者致电唐山市住建局,住建局办公室方主任(音)称不知道有这份公文,对公文没有加盖公章她很怀疑,说“没有公章怎么发出去的”、“我们办公室发出的文件都加盖公章!”

  后来,她又在电话中说“有时省厅(省国土资源厅)发给我们的文也没有(公)章”“具体你问房地产市场处吧,是他们发出去的文!”

  记者拨通了方主任提供的房地产市场处电话0315-2817488后,一位没有透漏姓名的工作人员用很不耐烦的口吻说“你要采访是吧,到办公室去办手续。”而后,他又问记者“你在哪看到的这份公文?”

  记者告诉他在玉田县住建局看到的,他说“我不清楚这事”、“你在玉田县住建局看到的,就到玉田县住建局去问问”!

  2019年1月21日,记者接到一位自称是唐山市住建局房地产市场处的匿名电话,这位打电话人员告诉记者,住建局官方网站上传的文件没有公章“有可能是工作人员失误”“下发到各县区住建局的都是带公章带文号的。”

  对于《意见》中“6层以上商品住房工程形象进度达到正负零”,“可以办理预售许可证”的描述,他给出的解释是“正负零是工程建筑专业名词,搞工程的都知道”。

  记者要求他用普通说法解释这一专业的名词,他一会说是高于地面,一会说是在施工图纸上有标注。具体“形象进度正负零”是高于地面、还是与地面持平、还是低于地面,始终没有说出一个明确说法。

  而且,他还多次强调他们下发的文件是合法的,是有法定依据的,至于《意见》中“工程形象进度达到正负零就可以申请办理预售许可证”的法律依据是什么,却始终没有说出准确定论,只是提出记者报道《意见》没有加公章是不实的。

  图为玉田县住建局给企业下发的责令整改通知书

  电话交流中,该匿名人员还告诉记者,公文原来是针对唐山市城区的,并没有强制各县区执行,只是让他们根据当地实际情况参照执行。

  为了能说明《意见》的正规性,该匿名人员称让玉田县住建局向记者提供加盖公章的《意见》,但不知何因,记者在发稿前也没有接到玉田县住建局提供的这份加盖公章的公文!而且,在唐山市住建局官网上,依然没有看到上传的、加盖公章的《关于加快办理市中心区商品住房预售许可的意见》!

  至此,唐山市住建局下发的这份《意见》,是否如匿名人员所说的那样,都是经过住建局领导开会研究通过的合法文件,记者不做评论。而玉田县住建局和企业依据这份《意见》签订了的预售资金监管协议已经生效;行政审批局根据这份《意见》,为华辰香水湾房地产办理的第二个商品房预售许可证也于2019年1月15日审核通过。

  目前,在唐山市下辖区县内,有多少房地产开发项目像玉田县华辰香水湾一样,在刚做了地基的情况下,就已经依照唐山市住建局下发的这份《意见》,签发了《商品房预售资金监管协议》?办理了《商品房预售许可证》?又有多少购房者因此投入巨额购房款?在现今房地产市场从波动趋向稳定阶段,如何保障这些购房者的利益不受损失,是监管部门应该考虑的问题!

  责编:郭美辰(电话:010—65420087 :chizizzs@163.com)

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